PLF 2025 et LMNP : Comprendre les nouvelles règles et leurs impacts

Le Projet de Loi de Finances (PLF) 2025, récemment adopté, introduit des modifications significatives pour les propriétaires louant des biens meublés sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ces changements visent à ajuster la fiscalité de la location meublée, notamment en réintégrant les amortissements dans le calcul des plus-values lors de la revente. Cette mesure pourrait avoir un impact notable sur la rentabilité des investissements immobiliers en meublé.

L’objectif principal est d’aligner la fiscalité des locations meublées sur celle des locations nues, en supprimant certains avantages fiscaux jugés trop favorables aux investisseurs en meublé. Cette réforme vise également à augmenter les recettes fiscales en réduisant les niches fiscales associées au statut LMNP.

Cet article a pour but d’expliquer en détail les nouvelles dispositions du PLF 2025 concernant le statut LMNP, d’analyser leurs impacts potentiels sur les propriétaires bailleurs et de proposer des stratégies pour optimiser la fiscalité de vos investissements immobiliers.

1. Rappel du régime LMNP avant le PLF 2025

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre aux particuliers la possibilité de louer des biens meublés tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Ce régime est particulièrement prisé pour sa souplesse et ses avantages fiscaux.

Les deux régimes fiscaux du LMNP :

1. Le régime micro-BIC :
   • Fonctionnement : Ce régime s’applique automatiquement si les recettes locatives annuelles ne dépassent pas un certain seuil (actuellement fixé à 77 700 €). Il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes déclarées, censé couvrir les charges liées à la location.
   • Avantages : Simplicité de déclaration, aucune obligation de tenir une comptabilité détaillée.
   • Limites : L’abattement forfaitaire peut être moins avantageux que la déduction des charges réelles pour les biens générant des charges importantes.
2. Le régime réel :
   • Fonctionnement : Optionnel, ce régime est souvent choisi lorsque les charges déductibles dépassent l’abattement forfaitaire du micro-BIC. Il nécessite la tenue d’une comptabilité détaillée et permet de déduire l’ensemble des charges réelles, y compris les amortissements du bien et du mobilier.
   • Avantages : Possibilité de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, etc.) et d’amortir le bien, réduisant ainsi significativement le revenu imposable.
   • Limites : Obligations comptables plus lourdes, nécessité de faire appel à un expert-comptable.

Les avantages fiscaux avant le PLF 2025 :

• Amortissements non réintégrés dans le calcul de la plus-value : L’un des principaux atouts du régime réel résidait dans la possibilité d’amortir le bien immobilier et le mobilier, ce qui permettait de diminuer le revenu imposable. Lors de la revente du bien, ces amortissements n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable, offrant ainsi un avantage fiscal significatif.
• Exonération des plus-values sous conditions : Après une certaine durée de détention, les propriétaires pouvaient bénéficier d’abattements pour durée de détention, voire d’une exonération totale de la plus-value immobilière.
• Abattement forfaitaire en micro-BIC : Pour ceux relevant du régime micro-BIC, l’abattement forfaitaire de 50 % permettait de simplifier la déclaration et de réduire l’assiette imposable.

Ces dispositifs ont contribué à rendre le statut LMNP particulièrement attractif pour les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine immobilier tout en optimisant leur fiscalité.

2. Ce que change le PLF 2025 pour les LMNP

Le Projet de Loi de Finances (PLF) 2025 introduit des modifications significatives pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP), notamment en ce qui concerne le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente.

Réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values

Jusqu’à présent, les amortissements pratiqués sur un bien immobilier loué en meublé permettaient de réduire le revenu imposable sans impacter le calcul de la plus-value lors de la revente. Avec l’adoption du PLF 2025, cette situation évolue.

Avant la réforme :

• Calcul de la plus-value : La plus-value était déterminée par la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien, sans tenir compte des amortissements déduits au fil des années.

Après la réforme :

• Nouveau calcul de la plus-value : Les amortissements déduits viendront désormais réduire le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value imposable. Cela aura pour effet d’augmenter la base imposable.

Exemple chiffré :

Imaginons un bien acquis pour 200 000 € et revendu 10 ans plus tard pour 300 000 €.
Pendant cette période, un amortissement total de 50 000 € a été déduit des revenus locatifs.

Avant la réforme (PLF 2025) :

• La plus-value imposable était calculée comme la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition :
  300 000 € – 200 000 € = 100 000 €.
• Cette plus-value était soumise :
  • À 19 % d’impôt sur le revenu (avant abattements pour durée de détention).
  • À 17,2 % de prélèvements sociaux (avant abattements).
• Abattement pour durée de détention après 10 ans :
  • Impôt sur le revenu : 10 % d’abattement (1,5 % par an à partir de la 6ᵉ année).
  • Prélèvements sociaux : 0 % d’abattement (car les réductions commencent à partir de la 6ᵉ année mais ne s’appliquent qu’à partir de la 22ᵉ année).

Après la réforme (PLF 2025) :

• Les amortissements sont réintégrés dans la base taxable, ce qui augmente la plus-value imposable :
  300 000 € – (200 000 € – 50 000 €) = 150 000 €.
• Impact fiscal :
  • Base taxable plus élevée = hausse de l’impôt à payer.
  • Le même abattement de 10 % sur l’impôt sur le revenu s’applique après 10 ans.
  • Mais les prélèvements sociaux restent calculés sur 150 000 € sans abattement.

Impact chiffré sur l’impôt

📌 Avec la réforme, l’impôt sur la plus-value augmente de +50 %, car la base imposable passe de 100 000 € à 150 000 €.
📌 L’abattement pour durée de détention ne compense que partiellement cette hausse, car il s’applique seulement sur l’IR et non sur les prélèvements sociaux.
📌 Stratégie : Les investisseurs doivent anticiper la revente ou envisager des stratégies d’optimisation (SCI à l’IS, LMP…).

Autres mesures du PLF 2025 qui impactent le marché locatif

Hausse des frais de notaire pour les résidences secondaires

📌 Ce qui change :

• Le PLF 2025 permet aux collectivités locales d’augmenter les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 0,5 point.
• Cela concerne principalement les résidences secondaires et les investissements locatifs (incluant certains LMNP).
• Conséquence : Lors de l’achat d’un bien destiné à la location meublée, les frais de notaire pourraient augmenter, impactant la rentabilité globale de l’investissement.

Extension du Prêt à Taux Zéro (PTZ)

📌 Ce qui change :

• Le PTZ est élargi à tout le territoire, alors qu’il était auparavant limité à certaines zones.
• Il inclut désormais les logements neufs en maison individuelle.
• Conséquence pour les LMNP : Cela peut inciter certains investisseurs à privilégier le neuf plutôt que l’ancien, réduisant potentiellement l’offre en LMNP dans l’ancien.

📊 Récapitulatif des mesures du PLF 2025 impactant les LMNP

📌 Ces changements viennent réduire l’attractivité du statut LMNP, notamment au régime réel.

3. Quelles conséquences pour les propriétaires LMNP en 2025 ?

Le PLF 2025 est désormais en vigueur, et les nouvelles règles fiscales impactent directement les propriétaires en location meublée non professionnelle (LMNP). La rentabilité de ces investissements est modifiée, notamment en cas de revente du bien.

📌 Hausse de l’imposition sur les plus-values : un impact direct à la revente

Avant 2025, un propriétaire LMNP pouvait amortir son bien, c’est-à-dire déduire chaque année une partie de sa valeur de son revenu imposable, réduisant ainsi son impôt sur les loyers. Ce mécanisme était un avantage majeur.

Mais jusqu’en 2024, ces amortissements n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value à la revente. Autrement dit, un investisseur pouvait réduire fortement son imposition sur ses loyers, sans pour autant payer plus d’impôts lorsqu’il revendait son bien.

Depuis le 1er janvier 2025, tout change : les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Plus un bien a été amorti, plus l’impôt à payer lors de la vente augmente.

💡 Exemple concret :
Un investisseur a acheté un appartement en LMNP en 2015 pour 200 000 € et le revend aujourd’hui, en 2025, pour 300 000 €. Pendant ces 10 années, il a amorti son bien à hauteur de 50 000 €.

👉 Voici comment son impôt évolue avec la réforme :

📌 Conséquence :
Un investisseur qui revend aujourd’hui paiera 50 % d’impôt en plus par rapport à l’ancienne fiscalité.

📌 Moins de rentabilité pour les investisseurs LMNP

Avec cette réforme, posséder un bien en LMNP au régime réel devient moins intéressant sur le long terme.

• L’effet fiscal des amortissements est réduit : auparavant, il permettait de minimiser l’impôt sans conséquence à la revente.
• Les stratégies patrimoniales doivent être repensées : certains propriétaires pourraient hésiter à vendre leur bien, alors que d’autres chercheront à optimiser leur fiscalité autrement.

📌 Faut-il vendre ou conserver son bien LMNP en 2025 ?

🤔 Vendre ou conserver son bien ? Tout dépend de votre situation !

💡 Exemple concret :
Un propriétaire qui a loué en LMNP pendant 15 ans avec un amortissement total de 80 000 € verra sa plus-value imposable exploser avec la réforme. Dans ce cas, anticiper la vente peut être une solution.

📌 L’impact global sur le marché locatif

Avec cette nouvelle règle, plusieurs tendances pourraient émerger :
1️⃣ Moins de reventes de biens LMNP, car les propriétaires voudront éviter la fiscalité plus lourde.
2️⃣ Une augmentation des biens loués en location nue, pour bénéficier d’une fiscalité plus stable.
3️⃣ Des investisseurs qui s’orientent vers d’autres montages fiscaux (SCI, LMP, etc.).

Cette réforme pourrait entraîner une raréfaction de l’offre locative en meublé, incitant certains bailleurs à basculer vers la location nue. À court terme, cela pourrait provoquer une hausse des loyers, notamment dans les zones où la demande locative est forte. 

Faut-il encore investir en LMNP en 2025 ?

Le LMNP reste une stratégie d’investissement pertinente, mais nécessite des ajustements. Il est essentiel de :

• Privilégier les biens à forte rentabilité pour compenser la hausse de la fiscalité
• Anticiper les implications fiscales avant la revente
• Explorer des alternatives comme la SCI ou le LMP pour s’adapter aux nouvelles règles

Dernier conseil : se faire accompagner par un expert-comptable pour choisir la meilleure stratégie en fonction de sa situation patrimoniale et fiscale.