Le secteur de l’officine vit de nombreuses mutations depuis quelques années. Comme de nombreux secteurs d’activité, il subit l’impact de plusieurs facteurs économiques défavorables. La remontée des taux d’intérêt, l’inflation, l’augmentation des charges d’exploitation et de personnel, ainsi que la forte croissance des médicaments chers ont contribué à un choc sur la rentabilité des pharmacies. Parallèlement, le retrait des revenus liés à la Covid-19 a modifié l’approche de l’achat et de la cession d’une officine.
Ces bouleversements ont eu des conséquences multiples sur le marché des officines, et les acteurs du secteur doivent désormais s’adapter à ce nouveau paradigme. Même si les pharmacies conservent des niveaux honorables de rentabilité, la baisse de leurs marges l’an dernier a été notable et ne compense pas le rythme inflationniste. Les Statistiques Nationales et Régionales de la Pharmacie 2024 sont en ligne et confirment la nécessité de retraiter certains éléments dans le calcul des prix de cession.
Les vendeurs, qui se sont longtemps refusés à ajuster l’évaluation de leur fonds de commerce, doivent désormais faire face à une nouvelle réalité économique. Les experts-comptables, aux côtés des professionnels de la transaction et des banquiers, travaillent pour imposer de nouvelles méthodes d’évaluation des fonds de pharmacie, bien que tout ne soit pas simple. Les acteurs du marché doivent désormais passer d’une référence au chiffre d’affaires (CA) à un coefficient de l’excédent brut d’exploitation (EBE) retraité, une approche qui reste difficile pour beaucoup.
Les défis économiques pour les pharmacies
L’impact de l’inflation et de la montée des taux d’intérêt
Les pharmacies, autrefois perçues comme des commerces stables et prospères, sont désormais confrontées à de nouveaux défis économiques. La montée des taux d’intérêt et l’inflation ont considérablement augmenté les coûts d’exploitation des officines. De plus, les charges liées au personnel et les autres frais d’exploitation ne cessent de grimper.
Ces évolutions se traduisent par une baisse des marges et de la rentabilité des pharmacies, une tendance qui s’est accentuée au cours de l’année écoulée. Les pharmacies doivent désormais s’adapter à ce changement de paradigme économique et revoir leurs stratégies d’achat et de cession.
Une pharmacie située en centre-ville qui a vu ses coûts de location et ses charges d’exploitation augmenter de 10 % en un an. Le propriétaire a dû réduire ses marges et renégocier les prix de certains médicaments pour maintenir sa rentabilité. En outre, il a investi dans des outils de gestion pour optimiser les dépenses et améliorer l’efficacité opérationnelle.
Le retrait des revenus liés à la Covid-19
Les pharmacies ont également subi un choc économique avec le retrait progressif de la « manne » financière associée à la Covid-19. Pendant la pandémie, de nombreuses officines ont réalisé des bénéfices significatifs grâce à la vente de tests et de vaccins. Cependant, cette source de revenus s’est tarie, affectant ainsi la rentabilité des officines.
Les bilans de 2023 devraient refléter cette nouvelle réalité, obligeant les acteurs du marché à revoir les méthodes d’évaluation des officines lors des transactions. En particulier, il est essentiel de retraiter les chiffres liés aux revenus de la Covid-19 dans le calcul des prix de cession, afin d’éviter de surévaluer les officines et de mettre les acheteurs en difficulté financière.
Pour s’adapter à cette nouvelle réalité, les pharmaciens peuvent envisager plusieurs stratégies :
- Diversification : Offrir de nouveaux services de santé ou vendre des produits de bien-être pour compenser la perte de revenus liée à la Covid-19.
- Optimisation des coûts : Revoir les contrats avec les fournisseurs, rationaliser les stocks et automatiser les processus pour réduire les dépenses.
Les nouvelles approches de l’achat et de la cession d’officines
L’importance de retraiter les chiffres de la Covid-19
Avec le recul de la pandémie, les chiffres liés aux tests et vaccins Covid-19 ne peuvent plus être considérés comme indicatifs de la rentabilité future d’une officine. De nombreux vendeurs hésitent encore à retraiter ces chiffres dans leurs évaluations, mais cela expose les repreneurs à des risques inutiles et complique l’obtention de financements bancaires. Les experts-comptables ont dû faire preuve de pédagogie pour convaincre les vendeurs de la nécessité de cette démarche.
L’abandon de la référence au chiffre d’affaires (CA)
Dans un contexte où l’évaluation des officines s’adapte à un environnement économique en mutation, l’importance accordée au chiffre d’affaires (CA) comme principal indicateur de performance a significativement diminué. La transition vers un modèle d’évaluation basé sur l’Excédent Brut d’Exploitation (EBE) retraité reflète une adaptation aux réalités du marché actuel, où la pure volumétrie des ventes ne capture pas entièrement la santé économique d’une pharmacie.
Historiquement, le CA était prédominant dans l’évaluation des pharmacies car il fournissait une mesure directe et facile à comprendre du volume des transactions commerciales. Cependant, ce critère ne prend pas en compte les coûts opérationnels variables et fixes, ni les charges exceptionnelles qui peuvent affecter la rentabilité. En période de changement, comme l’ont été les années marquées par la crise sanitaire de la Covid-19, cette lacune devient particulièrement problématique.
L’EBE retraité, en tant qu’indicateur, offre une vision plus précise de la capacité d’une pharmacie à générer des profits à partir de ses opérations courantes, indépendamment des fluctuations atypiques ou des événements exceptionnels. En retraitant l’EBE pour exclure les impacts financiers non récurrents, comme ceux liés à la Covid-19, les évaluateurs peuvent obtenir une mesure de performance qui reflète mieux les opérations quotidiennes et la gestion efficace.
Cette transition n’est pas sans défis. Les acteurs traditionnels du marché, habitués à des évaluations basées sur le CA, doivent s’adapter à une nouvelle façon de penser qui valorise la rentabilité plutôt que le volume seul. Cela nécessite souvent une formation et un ajustement des modèles financiers et comptables pour intégrer des critères d’évaluation plus sophistiqués et représentatifs de la santé économique réelle de l’entreprise.
Le retraitement du CA et de la marge spécifiques à l’activité Covid montre comment les événements extraordinaires peuvent fausser les indicateurs économiques traditionnels. Avec la diminution de l’impact direct de la Covid-19 sur les activités quotidiennes des pharmacies, il est devenu encore plus évident que les modèles d’évaluation doivent être robustes et flexibles pour s’adapter à de telles fluctuations. Le passage à un modèle basé sur l’EBE retraité aide à stabiliser les évaluations en temps de crise et de retour à la normale.
APPROCHES VARIÉES POUR L’ÉVALUATION DES PRODUITS CHERS
La gestion des produits coûteux reste un défi majeur dans l’évaluation financière des pharmacies. Ces produits tendent à générer une marge relativement faible, nécessitant des méthodes comptables adaptées pour assurer une évaluation fidèle de la rentabilité de l’officine.
Une approche courante consiste à ajuster le chiffre d’affaires (CA) des médicaments dont le prix hors taxes dépasse un certain seuil. Par exemple, il est possible de ne pas prendre en compte la totalité du CA généré par les médicaments dont le prix dépasse 150 euros hors taxes, en excluant la partie qui surpasse une certaine moyenne normative du CA hors taxes des médicaments remboursables. Cela permet d’éviter que les produits exceptionnellement coûteux faussent la perception de la performance globale de l’officine.
Une autre méthode peut impliquer un retraitement plus spécifique du CA et de la marge des produits extrêmement onéreux, tels que ceux excédant 1 930 euros hors taxes. Cette pratique vise à normaliser le taux de marge, alignant celui-ci sur les marges habituellement observées dans une pharmacie traditionnelle. En adoptant cette méthode, les comptables peuvent assurer une représentation plus réaliste et équilibrée, en particulier dans un marché où les prix des produits sont en constante fluctuation.
Ces différentes méthodes de retraitement financier permettent aux pharmacies de mieux naviguer dans l’environnement économique complexe des produits pharmaceutiques de haute valeur, assurant ainsi une évaluation plus précise et fiable de leur performance économique.
L’impact de la hausse des taux sur les transactions
La capacité de remboursement et l’apport personnel
Les variations des taux d’intérêt ont un impact significatif sur la capacité des acheteurs à rembourser leurs prêts et sur le montant de l’apport personnel nécessaire pour acheter une officine.
En 2022, les taux d’intérêt étaient relativement bas. Par exemple, pour un prêt de 1 million d’euros à un taux de 1 % sur 12 ans, les mensualités de remboursement s’élevaient à 7 372 euros. Cependant, en 2023, les taux d’intérêt ont augmenté, passant à 4 %. Pour maintenir les mensualités au même montant de 7 372 euros, le montant qu’un acheteur peut emprunter a chuté à 842 000 euros. Cela représente une réduction de 15,8 % du montant initialement emprunté. En d’autres termes, les acheteurs peuvent emprunter moins d’argent tout en ayant des mensualités identiques, en raison de l’augmentation des taux d’intérêt.
Cette hausse des taux d’intérêt se traduit par un coût supplémentaire pour les emprunteurs, ce qui affecte directement la valorisation des fonds de commerce des officines. Les vendeurs doivent ajuster leurs prix en conséquence, car les acheteurs ne peuvent plus emprunter autant qu’auparavant. Cette dynamique entraîne souvent une baisse des prix de vente pour s’aligner sur la capacité de remboursement réduite des acheteurs.
En parallèle, les acheteurs doivent souvent augmenter leur apport personnel pour compenser la différence entre le montant qu’ils peuvent emprunter et le prix de vente de l’officine. Cette situation est particulièrement critique dans les régions où les prix de cession sont supérieurs à la valeur économique des officines, c’est-à-dire au-delà de ce que l’officine peut raisonnablement générer en termes de revenus pour rembourser le prêt.
Lorsque le prix de vente dépasse la capacité de remboursement basée sur l’EBE (Excédent Brut d’Exploitation) de l’officine, deux options se présentent :
- Réduction de la Rémunération du Titulaire : Le titulaire de l’officine peut accepter une rémunération inférieure pour équilibrer les finances.
- Augmentation de l’Apport Personnel : L’acheteur doit fournir un apport personnel plus important pour couvrir la différence entre le montant du prêt et le prix de vente de l’officine.
La hausse des taux d’intérêt réduit la capacité d’emprunt des acheteurs, ce qui les oblige à ajuster leur apport personnel et pousse les vendeurs à réévaluer leurs prix de vente pour rester attractifs dans un marché financier plus restrictif.
Les prévisionnels d’exploitation
Les prévisionnels d’exploitation, ou projections financières, sont des documents cruciaux pour les banques lorsqu’elles évaluent les candidatures pour l’installation de nouvelles officines. Avec l’évolution récente du marché, les banques font preuve de plus de vigilance dans l’examen de ces prévisions.
Avec l’augmentation des coûts d’exploitation et la disparition des marges exceptionnelles liées à la Covid-19, les excédents bruts d’exploitation (EBE) des pharmacies ont diminué. Les EBE auraient dû se renforcer pour faire face à la hausse des taux d’intérêt et à l’inflation, mais la réalité est souvent différente. Cette diminution de l’EBE complique la capacité des pharmacies à rembourser leurs prêts, ce qui incite les banques à être plus prudentes lors de l’évaluation des prévisionnels d’exploitation des candidats.
La croissance des ventes de médicaments onéreux au sein du chiffre d’affaires (CA) rend l’analyse de l’EBE plus complexe. Les médicaments chers génèrent des marges différentes par rapport aux autres produits, perturbant ainsi la lecture uniforme de la rentabilité. Cette situation crée une incertitude supplémentaire pour les banques lorsqu’elles doivent évaluer les prévisions de reprise des pharmacies.
Nous insistons sur la nécessité d’une analyse prudente du taux de marge global. Les marges générées par les médicaments chers peuvent fausser les comparaisons entre différentes pharmacies et d’une année sur l’autre. Par exemple, une pharmacie qui vend une proportion élevée de médicaments coûteux peut sembler moins rentable qu’une autre, même si ce n’est pas nécessairement le cas.
Éléments à considérer dans les prévisionnels :
- Structure des Coûts : Comprendre les coûts fixes et variables pour prévoir comment ils évolueront avec les changements de volume et de prix des médicaments.
- Impact des Médicaments Chers : Ajuster les prévisions pour tenir compte des variations de marge causées par les médicaments onéreux.
- Évolution du Marché : Anticiper les tendances du marché, y compris les variations des taux d’intérêt et de l’inflation, et leur impact sur l’EBE.
- Comparabilité : Utiliser des métriques qui permettent des comparaisons pertinentes entre officines et sur plusieurs années, malgré les perturbations causées par les médicaments chers.
Les prévisionnels d’exploitation doivent être élaborés avec une grande rigueur et en tenant compte de nombreux facteurs perturbateurs pour fournir une évaluation réaliste et fiable de la rentabilité future des pharmacies. Les banques, conscientes de ces défis, exigent désormais des prévisions plus détaillées et plus robustes pour sécuriser leurs investissements.
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Les autres enjeux dans les transactions d’officines
Les boosters d’apport
Les acheteurs de pharmacies doivent être particulièrement prudents lorsqu’ils envisagent d’utiliser des boosters d’apport pour financer leur acquisition. Un booster d’apport est une aide financière destinée à compenser un manque d’apport personnel nécessaire pour obtenir un prêt bancaire, mais son utilisation doit être soigneusement encadrée pour éviter les dérives.
Un booster d’apport est conçu pour aider les acheteurs à atteindre l’apport personnel requis par les banques, comblant ainsi une insuffisance temporaire de fonds propres. Cependant, il ne doit pas être utilisé pour payer un prix d’achat supérieur à la valeur réelle de l’officine (un “surprix”). Cette mauvaise utilisation peut mener à des situations financières précaires pour les nouveaux propriétaires.
Les boosters d’apport doivent être utilisés dans des conditions normatives. Cela signifie qu’ils doivent être appliqués de manière à respecter les standards financiers et les meilleures pratiques du secteur. Le but est de garantir que l’apport supplémentaire fourni par le booster n’entraîne pas une prise de risque excessive pour l’acheteur.
Le booster d’apport a un objectif clair : faciliter l’accès au financement en augmentant l’apport personnel de l’acheteur. Il ne doit pas être détourné de cet objectif pour masquer des faiblesses dans le dossier financier de l’acquéreur ou pour justifier un prix d’achat déraisonnable. Une utilisation inappropriée peut compromettre la viabilité financière à long terme de l’officine.
Il est crucial de noter que le booster d’apport ne doit jamais être utilisé pour réduire artificiellement le montant de l’emprunt bancaire si la banque a déjà rejeté une demande de financement à 100 %. Si une banque refuse de financer la totalité du prix d’achat, cela indique souvent que l’investissement est perçu comme trop risqué. Utiliser un booster d’apport pour contourner cette décision revient à ignorer les signaux d’alerte financiers, ce qui peut mener à des problèmes de remboursement par la suite.
Bonnes pratiques :
- Évaluation Réaliste : Utiliser le booster d’apport uniquement pour compléter un apport personnel existant qui est jugé raisonnablement insuffisant, et non pour payer un prix surévalué.
- Transparence : Maintenir une transparence totale avec la banque concernant l’utilisation du booster d’apport et ses impacts sur le dossier financier.
- Conseil Professionnel : Travailler étroitement avec des experts-comptables et des conseillers financiers pour s’assurer que l’utilisation du booster d’apport respecte les conditions normatives et les bonnes pratiques du secteur.
La remise en cause des SPFPL
La constitution d’une Société de Participation Financière des Professions Libérales (SPFPL) unipersonnelle a longtemps été privilégiée en raison de ses avantages fiscaux attractifs. Cependant, l’augmentation des taux d’intérêt a conduit à une réévaluation de cette structure.
La hausse des taux d’intérêt rend le financement plus coûteux, ce qui peut réduire l’attrait fiscal de la SPFPL unipersonnelle. Cette situation pousse les investisseurs et les professionnels libéraux à reconsidérer leurs stratégies d’acquisition et de structuration financière.
Lorsqu’un rachat est effectué par plusieurs associés, la création d’une SPFPL commune peut offrir des avantages substantiels. Si cette SPFPL détient au moins 95 % des parts d’une Société d’Exercice Libéral (SEL), elle permet de bénéficier du régime de l’intégration fiscale. Ce régime offre deux avantages principaux :
- Déductibilité des Charges et Frais d’Acquisition : Les charges financières et les frais liés à l’acquisition des parts peuvent être déduits, réduisant ainsi la base imposable.
- Optimisation Fiscale : L’intégration fiscale permet de compenser les résultats fiscaux positifs et négatifs des différentes entités du groupe, optimisant ainsi la charge fiscale globale.
Avec les fluctuations des taux d’intérêt et les différentes configurations possibles, il est crucial d’évaluer chaque situation individuellement. Les configurations optimales peuvent varier en fonction des objectifs financiers, de la composition des associés et des conditions du marché.
Points clés à considérer :
- Analyse Financière : Examiner les implications financières de chaque configuration, en tenant compte des coûts de financement et des avantages fiscaux.
- Structure de Propriété : Considérer la composition des associés et leurs objectifs à long terme pour déterminer si une SPFPL unipersonnelle ou commune est plus avantageuse.
- Stratégie d’Acquisition : Adapter la stratégie d’acquisition en fonction des conditions du marché et des taux d’intérêt actuels, en maximisant les avantages fiscaux tout en minimisant les coûts.
En conclusion, la hausse des taux d’intérêt a remis en question l’attrait des SPFPL unipersonnelles. Pour optimiser les avantages fiscaux et financiers, il est essentiel d’examiner soigneusement chaque situation et de choisir la structure de participation la mieux adaptée aux besoins et objectifs des investisseurs.
Conclusion
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