Après une année 2022 record, le marché immobilier français a connu un net ralentissement en 2023 dans un contexte de forte remontée des taux d’intérêt et d’érosion du pouvoir d’achat des ménages. Les transactions et les prix ont reculé, tandis que les conditions de crédit se sont nettement resserrées.
Alors que cette tendance baissière se poursuit début 2024, de nombreux acheteurs et vendeurs s’interrogent sur l’évolution à venir du marché. Les prix vont-ils continuer à baisser ? Faut-il attendre avant d’acheter ? Quelles sont les perspectives selon les régions et les types de biens ?
Pour répondre à ces questions, nous vous proposons un état des lieux complet du marché immobilier français en 2023 et un décryptage des grandes tendances qui se profilent pour 2024. Transactions, prix, crédit, pouvoir d’achat… Nous analyserons les principaux indicateurs et leur évolution probable dans les mois à venir.
I) Bilan du marché immobilier français en 2023
A) Forte baisse des transactions immobilières
L’année 2023 a été marquée par un net recul du volume de transactions immobilières en France. Avec environ 885 000 ventes enregistrées sur l’ensemble de l’année, le marché accuse une chute de 22% par rapport à 2022.
Ce repli est particulièrement marqué sur le segment de l’ancien, qui représente la grande majorité des ventes. Sur ce marché, les estimations tablent sur un volume compris entre 850 000 et 890 000 transactions, soit une baisse de 21% à 25% en un an.
La contraction du marché s’est accélérée au fil des mois. À fin mars 2023, le nombre de ventes réalisées sur 12 mois ressortait à 1 069 000. Fin août, la baisse atteignait déjà 16,6% sur un an. Et sur les 9 premiers mois de 2023, environ 928 000 ventes ont été enregistrées, soit un recul de 18% en glissement annuel.
Si la tendance s’est poursuivie sur la fin d’année, le nombre de transactions devrait avoisiner les 870 000 à fin décembre, en repli de 20% par rapport à 2022. Un niveau qui reste cependant supérieur à la moyenne long terme, le marché ayant bénéficié de deux années exceptionnelles en 2021 et 2022.
Ce repli n’est pas homogène sur le territoire. Il est plus marqué en Île-de-France (-2,6% sur un an) que dans les autres grandes villes (-1,6%). Les départements côtiers semblent mieux résister, avec une baisse limitée à 1,2% des ventes en 2023. Mais globalement, aucune région n’échappe au retournement du marché.
B) Recul des prix de l’immobilier ancien
Après des années de hausse ininterrompue, les prix de l’immobilier ancien ont nettement baissé en 2023, de 1,5% en moyenne sur l’ensemble de la France. Un repli modéré en apparence mais qui masque de fortes disparités.
C’est en Île-de-France que le recul est le plus marqué, avec une chute des prix de 5,4% pour les maisons et de 5,3% pour les appartements sur un an au 3ème trimestre 2023. En province, la baisse est plus limitée : -1% pour les maisons, +0,5% pour les appartements sur la même période.
À Paris, le prix moyen au m² s’établit à 10 410 € en janvier 2023, en baisse de 1,6% sur un an. La correction s’est accélérée par la suite, le prix reculant à 10 250 €/m² en mai, soit une chute annuelle de 2,7%. Plusieurs arrondissements sont même repassés sous la barre symbolique des 10 000 €/m².
Les autres grandes villes affichent des baisses plus ou moins marquées. Lyon et Bordeaux accusent les plus forts replis, avec des prix en recul de près de 5% sur un an à l’été 2023. Suivent Toulouse, Nantes et Rennes, avec des baisses de 3 à 4%. Seules Marseille et Nice semblent épargnées, affichant une quasi-stabilité des prix.
Globalement, le marché a donc connu un réajustement notable en 2023, après des années de surchauffe. Une correction qui était attendue et nécessaire pour rééquilibrer le marché et resolvabiliser les ménages. Mais qui pose la question de la poursuite de la baisse en 2024.
C) Resserrement du marché du crédit
Le marché du crédit immobilier a connu un net coup de frein en 2023, pénalisé par la remontée rapide des taux d’intérêt. Le nombre de prêts accordés a chuté de 40% par rapport à 2022, un repli d’une ampleur inédite.
Cette contraction s’explique par le durcissement des conditions de financement. Après des années de taux bas, le coût du crédit s’est envolé en quelques mois. Mi-2023, les taux atteignaient 4,5% sur 20 ans, contre seulement 1,10% début 2022. Soit un quasi-quadruplement en 18 mois.
Cette flambée a lourdement pénalisé les emprunteurs, déjà fragilisés par la hausse des prix et la dégradation de leur pouvoir d’achat. Beaucoup de ménages modestes ont été évincés du marché, ne pouvant plus obtenir de prêt ou devant renoncer à leur projet faute de financement suffisant.
Les banques ont aussi durci leurs critères d’octroi, face à la dégradation de la solvabilité des emprunteurs et à la hausse du risque de défaut. Le taux de refus des dossiers a bondi, tandis que l’apport personnel exigé devenait plus conséquent, excluant de fait une partie des primo-accédants.
Cette cure d’austérité devrait se poursuivre en 2024, les taux restant élevés malgré une légère détente. Les volumes de crédit resteront donc en berne, bridant la capacité d’achat des ménages et pesant sur l’activité du marché.
D) Érosion du pouvoir d’achat immobilier
Conséquence directe de la hausse des prix et des taux, le pouvoir d’achat immobilier des Français s’est fortement dégradé. En 18 mois, ils ont perdu en moyenne 20% de surface achetable à mensualité égale.
Cette perte de pouvoir d’achat touche l’ensemble du territoire mais avec des disparités notables. Elle est plus marquée en Île-de-France et dans les grandes métropoles, où les prix restent très élevés malgré la correction en cours. À budget constant, un ménage francilien a ainsi perdu 25 m² par rapport à 1999.
Cette érosion pénalise surtout les ménages modestes et les jeunes actifs, qui peinent de plus en plus à devenir propriétaires. La part des propriétaires a d’ailleurs reculé en 2023, à 57,2% contre 58% en 2022. Une première depuis 20 ans.
Cette tendance devrait malheureusement se poursuivre en 2024, malgré la baisse des prix. Car dans le même temps, les taux resteront élevés et les conditions d’emprunt restrictives. Résultat, le pouvoir d’achat immobilier continuera à s’éroder, excluant une partie des ménages de l’accession.
Seule éclaircie, la situation pourrait commencer à se détendre fin 2024. Si l’inflation ralentit et si la croissance repart, les taux pourraient amorcer une décrue plus franche. De quoi redonner un peu d’oxygène aux acheteurs et soutenir le marché. Mais le chemin sera long pour retrouver le pouvoir d’achat d’avant-crise.
II) Tendances et perspectives du marché immobilier 2024/2025
A) Vers une poursuite de la baisse des prix
Après le net repli enregistré en 2023, les prix immobiliers devraient poursuivre leur baisse en 2024, mais de façon plus modérée et hétérogène. En moyenne, les professionnels tablent sur un recul de 4% sur l’ensemble de l’année, avec des disparités selon les régions et les types de biens.
C’est en Île-de-France que la correction devrait être la plus marquée, avec une chute attendue de 7,3% pour les appartements et de 6,9% pour les maisonsentre février 2023 et février 2024. Les prix parisiens, en particulier, pourraient accuser un repli de près de 8% sur un an.
En régions, la baisse serait plus limitée, de l’ordre de 2 à 3% en moyenne. Mais certaines grandes villes pourraient être plus durement touchées. C’est le cas de Lyon et Bordeaux, où les prix pourraient chuter respectivement de 8,1% et 8,6% en 2024 selon les estimations.
À l’inverse, d’autres métropoles devraient mieux résister. À Marseille, Toulouse ou Nice, les prix pourraient ainsi stagner, voire légèrement progresser en 2024. Idem pour des villes moyennes comme Angers, Caen, Limoges ou Brest, où les prix seraient stables sur un an à fin mai 2024.
Globalement, cette poursuite de la baisse s’explique par plusieurs facteurs :
- Le maintien de taux d’intérêt élevés, qui pèse sur le pouvoir d’achat des ménages.
- Un attentisme des acheteurs qui espèrent des prix encore plus bas.
- Des vendeurs plus enclins à négocier face à un marché moins porteur.
Mais cette correction est aussi nécessaire pour resolvabiliser les ménages et assainir un marché devenu trop cher. Avec des baisses de 10 à 15% par rapport au pic de 2022, les prix retrouveraient des niveaux plus soutenables et proches de ceux de 2019.
B) Évolution du comportement des acheteurs et vendeurs
Face à ce nouveau contexte, les comportements des acheteurs et des vendeurs évoluent. Côté demande, le profil des acheteurs potentiels se recentre sur les zones tendues et les catégories aisées.
Début 2024, 43% des futurs acheteurs résident dans une grande ville, contre seulement 36% début 2022. Ils sont aussi 40% à appartenir aux CSP+, contre 37% deux ans plus tôt. Signe que les ménages modestes, souvent en périphérie, sont de plus en plus exclus du marché.
Conséquence, l’appétence pour l’immobilier s’érode. Le score de considération des sites immobiliers en ligne est ainsi passé de 20,4 points mi-2022 à 15,1 points fin mars 2024. Celui des agences a chuté de 17,4 à 12 points sur la même période.
Côté vendeurs, c’est un changement de posture qui s’opère. Après des années de marché favorable, où les biens partaient vite et au prix fort, ils doivent aujourd’hui se montrer plus flexibles et ouverts à la négociation.
Dans ce marché plus équilibré, les acheteurs retrouvent du pouvoir de négociation. Les vendeurs doivent revoir leurs prétentions à la baisse s’ils veulent éviter que leur bien ne reste trop longtemps en vente. Un changement de paradigme qui n’est pas toujours facile à accepter après des années fastes.
C) Enjeu croissant de la performance énergétique
Autre tendance de fond qui s’affirme en 2024 : l’importance croissante de la performance énergétique des logements. Avec le durcissement des normes et la flambée des coûts de l’énergie, les “passoires thermiques” deviennent de plus en plus difficiles à vendre.
En deux ans, la part de ces biens énergivores (étiquettes F et G) parmi les ventes est passée de 11% mi-2021 à 18% mi-2023. Une hausse qui témoigne des difficultés grandissantes des propriétaires à se débarrasser de ces passoires, vouées à être interdites progressivement à la location.
Car pour trouver preneur, ces logements doivent consentir une décote importante. En moyenne, les maisons énergivores se vendent 15% moins cherque les biens plus performants. Un écart qui peut grimper jusqu’à 20% pour les passoires les plus consommatrices.
À l’inverse, les logements bien isolés et peu énergivores (étiquettes A, B, C) voient leur cote grimper. Ils concentrent une part croissante des recherches et des ventes, les acheteurs étant prêts à payer plus cher pour des biens économes.
Cette prime “verte” devrait encore s’accentuer en 2024, les ménages étant de plus en plus sensibles à la facture énergétique dans un contexte de crise du pouvoir d’achat. La valeur verte devient un critère clé, au même titre que la localisation ou la surface du bien.
D) Dynamique du marché au 1er semestre 2024
Après une année 2023 de fort repli, le marché immobilier français aborde 2024 sur une note plus positive, même si l’activité reste en deçà des niveaux d’avant-crise.
Sur les 3 premiers mois de l’année, les prix ont continué de reculer mais à un rythme plus modéré qu’en 2023. La baisse est de l’ordre de 1% en moyenne, avec des disparités selon les villes. Si les replis restent marqués à Paris, Lyon ou Bordeaux, d’autres marchés comme Marseille ou Nice semblent se stabiliser.
Côté transactions, le volume de ventes sur 12 mois continue de se contracter mais là aussi, le rythme ralentit. À fin mars, le recul est de 12% sur un an, contre -18% fin 2023. Signe d’un marché qui commence doucement à se rééquilibrer après le choc de 2022-2023.
Cette relative embellie se confirme au 2ème trimestre. Entre avril et juin, les prix se replient de seulement 0,5% sur 3 mois, soit un rythme deux fois moindre qu’en 2023. Certaines villes voient même leurs prix se stabiliser, voire légèrement remonter, comme à Bordeaux (+0,9% en avril).
Même tendance côté activité, avec un volume de ventes en baisse de “seulement” 8% sur un an à fin juin, contre -15% fin mars. Lyon se distingue même par une hausse de 3,4% des ventes sur 3 mois, signe d’un marché local qui repart.
Globalement, ce 1er semestre 2024 marque donc une inflexion par rapport à 2023. Sans être spectaculaire, la reprise semble se dessiner doucement, les acteurs s’adaptant progressivement au nouveau contexte de taux. De quoi espérer une seconde partie d’année un peu plus dynamique.
E) Perspectives et incertitudes du marché immobilier pour la suite de 2024
Si les signaux sont plus positifs début 2024, de nombreuses incertitudes demeurent quant à l’évolution du marché d’ici la fin d’année. La dynamique des prochains mois dépendra de plusieurs paramètres clés.
Le premier est l’évolution des taux d’intérêt. Après une légère détente au 1er trimestre, ils sont récemment repartis à la hausse, réduisant à nouveau la capacité d’emprunt des ménages. S’ils restent durablement élevés, le rebond du marché pourrait être sérieusement contrarié.
Autre inconnue, l’évolution du contexte économique général. Avec une croissance atone et un chômage en légère hausse, le pouvoir d’achat des ménages reste dégradé. Or sans amélioration sur ce plan, difficile d’envisager un franc rebond du marché, les ménages n’ayant pas les moyens d’acheter plus.
À l’inverse, une inflexion plus positive de la conjoncture pourrait changer la donne. Si la croissance repart et si l’inflation ralentit vraiment, la confiance des ménages pourrait revenir et avec elle, l’appétence pour l’immobilier. Un scénario qui pourrait relancer le marché, surtout si les taux baissent dans le même temps.
Enfin, l’attitude des vendeurs sera décisive. S’ils maintiennent des prix trop élevés malgré la conjoncture, le marché restera bloqué. Mais s’ils acceptent de revoir leurs prétentions à la baisse, les ventes pourraient repartir, les biens redevenant abordables pour les acheteurs.
Autant de paramètres qui font qu’il est difficile à ce stade de prédire avec certitude la tendance des prochains mois. Une poursuite de la reprise est possible si les planètes s’alignent. Mais un retournement n’est pas à exclure si le contexte se dégrade. Les professionnels restent donc prudents, scrutant les indicateurs au jour le jour.
Conclusion
En conclusion, le marché immobilier français a connu de profonds changements en 2023-2024, marqués par un net ralentissement de l’activité et une correction significative des prix après des années de surchauffe.
Avec une chute de 22% des transactions et un recul des prix de 1,5% en moyenne en 2023, le marché a subi un sérieux coup de frein, pénalisé par la remontée rapide des taux et la dégradation du pouvoir d’achat des ménages. Un retournement qui s’est poursuivi début 2024, avec des baisses de prix attendues de 4 à 8% selon les villes.
Mais cette correction était nécessaire pour assainir le marché et resolvabiliser les acheteurs, exclus par la flambée des prix. Avec des baisses de 10 à 15% par rapport aux pics de 2022, les prix retrouvent des niveaux plus soutenables, proches de ceux de 2019.
Pour autant, de nombreuses incertitudes demeurent pour la suite de 2024. L’évolution des taux, la conjoncture économique et le comportement des vendeurs seront déterminants. Si les signaux sont un peu meilleurs au 2ème trimestre, le rebond du marché est encore fragile.
Dans ce contexte, les acteurs doivent s’adapter. Les acheteurs, recentrés sur les zones tendues et les biens performants énergétiquement, retrouvent du pouvoir de négociation. Les vendeurs doivent revoir leurs prétentions à la baisse. Et les professionnels doivent faire preuve de flexibilité et de réactivité pour saisir les opportunités.
Une chose est sûre : le marché immobilier ne retrouvera pas de sitôt les niveaux exceptionnels de 2021-2022. Mais il peut espérer un atterrissage en douceur et un retour progressif à la normale d’ici fin 2024. À condition que les taux se stabilisent et que la confiance revienne. Un défi majeur pour les mois à venir.
Extencia, un cabinet à vos côtés
Vous êtes promoteur, investisseur ou professionnel de l’immobilier ? Dans un marché en pleine mutation, il est crucial de pouvoir s’appuyer sur des experts à votre écoute pour sécuriser et optimiser vos investissements.
Chez Extencia, nos experts-comptables spécialisés en immobilier vous accompagnent à chaque étape de vos projets. Que vous soyez loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), nous vous aidons à :
- Définir la meilleure stratégie d’investissement
- Optimiser fiscalement vos locations
- Sécuriser vos transactions
- Piloter la gestion de vos biens
Forts d’un réseau de partenaires experts en transaction et travaux, nous vous apportons une vision 360° et des solutions sur-mesure pour concrétiser vos projets sereinement.
Avec Extencia, profitez d’un accompagnement d’experts, orienté proximité et résultats. Pour en savoir plus sur nos prestations et bénéficier d’un premier conseil personnalisé, contactez-nous dès maintenant :
